Das Limberger-Konzept: Die Energieflatrate
Nebenkostenabrechnung adé: Brutto-Pauschalmiete dank moderner Infrarotheizung
In Donaueschingen zeigt ein innovatives Wohnkonzept, wie ein Effizienzhaus mit Infrarotheizung und Photovoltaik zur stressfreien Flatrate-Miete beitragen kann. Hier wohnen Mieter zum Fixpreis – ohne jährliche Abrechnungen und böse Überraschungen. Dieses Modell ist für beide Seiten, Mieter und Vermieter, wirtschaftlich interessant und zukunftsweisend.
Günter Limberger, ein erfahrener Architekt mit Fokus auf ökologisches und energiesparendes Bauen, hat in Donaueschingen einen Gebäudekomplex in Holzbauweise errichtet. Der Bau entspricht dem KfW40+-Standard und umfasst sechs Wohnungen auf einer Gesamtwohnfläche von 600 m².
Als Vermieter bietet Limberger hier eine Brutto-Pauschalmiete an, die alle Betriebskosten umfasst. Sein Ziel: „Nebenkostenabrechnungen sorgen oft für Spannungen und sind für beide Seiten aufwendig. Wir wollten ein einfaches und transparentes Modell schaffen, das zuverlässig kalkulierbar ist.“
Dank der ausgezeichneten Dämmung des Gebäudes kommt Limberger ohne ein konventionelles, wasserführendes Heizsystem aus. Stattdessen wird der minimale Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh pro Quadratmeter im Jahr über eine wartungsfreie Infrarotheizung von Vitramo gedeckt. Diese ist dezent an der Decke montiert und ermöglicht eine gleichmäßige Wärmeverteilung.
Auch die Bereitstellung von warmem Trinkwasser erfolgt wirtschaftlich und effizient durch eine Brauchwasserwärmepumpe.
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Das Baukonzept
Günter Limberger betreibt in Donaueschingen ein Architekturbüro, das in zweiter Generation seit 60 Jahren besteht. Von Beginn seiner Architektentätigkeit an, die jetzt auch schon 32 Jahre zurückreicht, hat er sich dem ökologischen und energiesparenden Bauen verschrieben. Immer wieder versucht er seither, neue Konzepte zu entwickeln, die das Bauen günstiger und dabei besser machen oder die für den Bewohner einen besonderen Nutzen bringen. Kürzlich erst hat er einen Gebäudekomplex in ökologischer Holzbauweise nach Plusenergie-Standard (KfW40+) geplant und gebaut, der sechs Mietwohneinheiten beherbergt. Die Gesamtwohnfläche von 600 m2 verteilt sich hier auf drei Wohnungen mit 3,5 Zimmern und weitere drei Wohnungen mit 4,5 Zimmern. Eine Besonderheit daran ist die Bruttopauschalmiete, zu der Limberger die Wohnungen vermietet. Im folgenden Gespräch erklärt er das Konzept.
Frage: Herr Limberger, was hat Sie veranlasst, ein solches Vermietobjekt zu planen und zu bauen?
Günter Limberger: Nebenkostenabrechnungen sind im Mietwohnungsbau ein konfliktbehaftetes zeit- und kostenaufwändiges Dauerthema – sowohl für Vermieter wie auch für die Mieter. Um ganz darauf verzichten zu können, haben wir ein Konzept gesucht, das bei energiesparender Bauweise ein deutlich vereinfachtes Technikpaket beinhaltet, was sich auch kostenmäßig gut umsetzen lässt.
Frage: Welche baulichen Voraussetzungen sollten gegeben sein, um eine Mietimmobilie über eine Pauschalmiete gut bewirtschaften zu können?
Günter Limberger: Eine pauschale Abrechnung der Heizkosten in Mietwohnungen ist vor allem dann gut möglich, wenn der Energiebedarf im Gebäude unter 15 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr liegt. Da wir seit über 20 Jahren energieeffiziente Gebäude bis hin zum Passivhaus planen, ist das für uns natürlich überhaupt kein Problem. Genau solche modernen Gebäude sind auch für das Beheizen mit einer Infrarot-Direktheizung prädestiniert, weil sie de facto schon sehr wenig Energie brauchen. Mich hatte immer wieder gestört, dass die Technikkosten trotz des geringen Energiebedarfs ständig zunahmen und damit auch das Kosten-Nutzen-Verhältnis sprengten. Ziel war es also, auf ein kostenträchtiges wasserführendes Heizsystem zu verzichten. Die dauerhafte Wartungsfreiheit kommt noch positiv hinzu. Da haben wir mit der Vitramo Infrarotheizung auch für die Bruttopauschalmiete einen idealen Weg gefunden.
Frage: Welche Vorteile verbinden Sie mit den Vitramo Heizelementen?
Günter Limberger: Bei unseren Projekten setzen wir die Infrarotheizung an die Decke. Und hier liefert das Unternehmen eine große Bandbreite an Größen und Leistung. Damit lässt sich jeder Raum passgenau ausstatten. Vor allem die deckenintegrierten Elemente fügen sich dezent ein. Vitramo unterstützt außerdem bei der Planung und Auslegung, die Abwicklung gestaltet sich dadurch sehr einfach.
Frage: Wie sind Sie auf das Konzept mit der Bruttopauschalmiete gekommen? Gab es Vorerfahrungen dazu?
Günter Limberger: Konkret entstanden ist das durch die Zusammenarbeit mit unserem Elektroinstallationspartner, der Firma Eichkorn. Mit denen haben wir schon für ein Dreifamilienhaus ein Konzept entwickelt, bei dem wir erstmals eine Bruttopauschalmiete anbieten konnten. Das Konzept hat bei uns in der Region ein großes positives Echo hervorgerufen. Inzwischen haben wir sicherlich zirka zehn bis 15 Projekte im Mietwohnungsbau so geplant und ausgeführt. Dabei war die Mieterzufriedenheit auch beim Thema Heizen stets die oberste Prämisse. Dazu gehört außerdem eine einfache Steuerung, die der Mieter gut bedienen kann. Die funktioniert über ein Interface mit Fernzugriffsmöglichkeit. Praktisch ist das beispielsweise, wenn man vom Skifahren heimkommt und es gerade etwas frostig ist. Da kann man die Temperatur im Vorfeld schon ein paar Grad erhöhen und findet dann eine warme Wohnung vor. Ich habe das auch in meinem Privathaus so umgesetzt und kann so natürlich gut beurteilen, welche Vorteile man damit erreicht.
Frage: Mit der Infrarotheizung haben Sie auf ein kostengünstiges und dauerhaft wartungsfreies Heizungssystem gesetzt. Die eingesparten Heizanlagenkosten haben Sie allerdings trotzdem ins Haus investiert – warum ist das so?
Günter Limberger: Richtig. Besonders wirtschaftlich wird das Gesamtsystem, weil wir die deutlich geringeren Anfangsinvestitionen in die Heiztechnik der Photovoltaik zugutekommen ließen. Dadurch müssen wir beim Energieversorger nur noch ungefähr ein Drittel des benötigten Stroms zukaufen. Auch das funktioniert relativ einfach, weil alle Wohnungen an einem einzigen Hausanschluss liegen und pro Wohnung etwa sechs bis sieben kW Peak Photovoltaikanschlussleistung bestehen. Für sechs Wohnungen sind es insgesamt 40 kW Peak. Mit dieser Leistung decken wir sowohl den Haushaltsstrom als auch den Heizungsstrom und die Warmwasserbereitung ab. Die wird mit einer Brauchwasserwärmepumpe erzeugt, die in Spitzenzeiten durch einen Heizstab unterstützt wird. Ein wesentlicher Unterschied zwischen der Infrarotheizung und einer Wärmepumpe besteht natürlich schon darin, dass man praktisch keinen Wartungsaufwand hat. Selbst wenn mal was defekt wäre, was bei uns in fünf Jahren noch nie vorgekommen ist, kann man ein einzelnes Heizelement einfach austauschen.
Frage: Wovon hängt die Wirtschaftlichkeit Ihres Flatrate-Mietkonzepts noch ab? Müssen die Mieter da nicht in besonderer Weise „mitspielen“?
Günter Limberger: Doch, das müssen sie. Deshalb habe ich sie mir sehr sorgfältig ausgesucht und mit allen den Hintergrund des Wärmekonzepts besprochen. Es hilft schon, wenn alle auch relativ genau wissen, welchen Einfluss das eigene Verhalten auf den Energieverbrauch hat und welche Temperaturen eigentlich die idealen sind. Vielleicht noch ein interessanter Aspekt: Bei energieeffizienten Gebäuden geht man oft davon aus, dass auch eine Nachtabsenkung kaum noch etwas bringt, weil man am Tag praktisch das wieder aufheizt, was man durch die Nachtabsenkung spart. Bei der Infrarotheizung stellt sich das ein bisschen anders dar, weil man am Tag natürlich bevorzugt Solarenergie verwenden kann. Wir haben deshalb bei allen Objekten die Absenkung so eingestellt, dass die Gebäude über Nacht keine Energie verbrauchen und dann am Morgen relativ schnell die ein bis zwei Grad, die man verliert, wieder bereitstellen kann – aber dann im Idealfall mit Sonnenenergie. Das sind alles so kleine Faktoren, mit denen man die Gesamteffizienz noch weiter nach vorne bringen kann.
Frage: Was ist nach einigen Jahren des Vermietbetriebs Ihr Fazit zur Bruttopauschalmiete?
Günter Limberger: Eigentlich heißt es ja, dass der größte Anreiz zum Sparen mit dem eigenen Geldbeutel verknüpft ist – da ist die Bruttopauschalmiete vielleicht nicht der beste Ansatz. Aber nach meiner mehrjährigen Erfahrung rechtfertigt das trotzdem nicht den Aufwand für eine Nebenkostenabrechnung. Wenn am Jahresende oder bei Mieterwechseln alle Vermieter immer rennen und Nebenkostenabrechnungen machen müssen, kann ich mich entspannt zurücklehnen und sagen: der eine geht, der andere kommt, und die ganze Geschichte geht ohne Unterbrechung einfach weiter. Ich brauche keine Zähler abzulesen, ich brauche keine Abrechnung zu machen, und ich habe auch keinen Ärger mit den Mietern, die Sorge haben, dass sie noch irgendwelche Nachzahlungen leisten müssen.